自然资发〔2025〕226 号 对比 冀自然资函〔2026〕199 号，河北城市更新专属红利汇总

 

2025年末，自然资源部、住建部联合印发自然资发〔2025〕226号，搭建全国城市更新顶层规划、用地、产权登记完整政策框架，为各地更新工作划定基础执行标准。

紧随国家政策导向，2026年河北省出台本地化配套文件冀自然资函〔2026〕199号，立足省内老旧小区改造、成片片区更新、低效存量产业盘活本土实际，在国家政策基础上大幅放宽改造限制、压缩审批周期、降低项目资金门槛，叠加大量河北专属落地红利。本文将从规划编制、土地混合利用、民生自主更新、存量盘活、统筹运营与产权登记五大实操维度，对比国家文件与河北省配套政策差异，清晰拆解河北省政策红利，为城市更新项目提供参考。

 

一、规划弹性升级｜简化控规调整，分层编规、微更新豁免扩容

（一）规划管控从“静态审批”转向“动态弹性完善”

在国家文件提出可通过技术修正、优化调整简化详细规划修改的基础上，河北省明确弹性方式动态完善，允许各地细化免于审批的技术修正清单，直接压缩规划调整周期。

（二）新增“急用先编、单元分层编制”，实施方案可作为规划调整依据

河北省采取规划单元+实施单元（街区）两级分层编规，执行“急用先编”原则，优先保障急落地民生更新项目；市县审定后的更新实施方案，可直接作为控规调整参考，解决项目落地与规划不同步痛点。

（三）扩大微更新豁免范围，市政管线、道路绿化改造免规划许可

国家将社区加装电梯、停车充电、小区绿化纳入豁免；河北新增豁免范围：不新增用地、不改变用途的市政更新（道路、管线、绿化），批量降低社区微改造手续成本。

二、土地复合利用｜兼容比例、地下空间、混合出让年限全细化

国家提出可制定混合利用正面清单；河北省将混合开发规则具象化，明确兼容比例、分割转让、地下三维管控、混合用地出让年限，低效建筑功能转换无需单独报批规划调整。

（一）各类用地兼容比例量化管控，产业配套灵活兼容

1、工矿、科教用地兼容非住宅业态≤15%，仍按原用地管理；

2、商服、仓储、公服配套制定兼容正负清单；

3、交通、物流场站设施用地可分层设立建设用地使用权；

4、养老、托育、体育设施允许与其他建筑兼容建设，减少单独占地成本。

（二）混合宗地出让年限分两类明确，解决年限拆分难题

1、无法分割、单一使用权主体：不同用途统一按最高50年设定出让年限；

2、可分割、多主体分别持有：按地块内各用途单独核定对应出让年限，分宗确权。

（三）地下空间纳入规划硬性管控，支持地上地下一体化开发

河北省新增地下空间的开发利用，需在详细规划明确地下开发功能与设施、开发强度、开发深度、开发边界、建设规模等控制内容，提出符合安全要求的连通区域和连通方式以及地上地下空间复合利用和功能协调的有关要求，明确三维空间布局，支持地上地下一体化复合开发。

三、民生更新专项红利｜单栋改造放宽指标，多栋连片地下配套免缴土地价款

（一）单栋老旧住房自主更新，适度放宽层高、面积、容积率限制

河北省明确：业主表决同意后，可适度扩大建筑基底、增设电梯/架空公共空间；套数不变的前提下，放宽层高、建筑面积、容积率，鼓励采用装配式改造。

（二）多栋连片联合更新，地下配套空间免缴土地价款

支持开展相邻多栋老旧住房联合自主更新，经业主共同表决同意，地下开发停车、人防等非经营性配套归全体业主共有，无需补缴土地价款，大幅降低连片更新资金压力。

四、存量盘活｜零星用地、容积率奖励、过渡期政策全面加码

（一）过渡期政策优化，存量转型可保留划拨用地，监管流程闭环

国家提出利用存量土地、房产资源发展国家支持产业、行业的，可享受5年过渡期，支持期满后以租赁、协议出让办理土地有偿使用手续。河北省明确过渡期自批准之日起算、需签订履约监管协议；新增符合划拨目录的转型项目可保留划拨，降低企业前期拿地成本。

（二）边角地、插花地整合利用，优先配套公共设施

针对城市碎片化零星地块，河北省新增政策：经论证无法单独供地的，政府批准后可划拨/协议出让，优先用于增加公共空间、公共服务设施和基础设施。

（三）配套设施、部分厂房改造不计容，公益性贡献可跨地块奖励建筑面积

城市更新项目中必需的楼梯、电梯、公共走廊、无障碍设施、风道、外墙保温等附属设施以及景观休息设施等，其新增建筑量可不计入容积率。

对特定做出公益性贡献的，在符合详细规划情况下，可在本地块内或跨地块转移补足或奖励相应建筑面积。

五、片区统筹+产权登记｜片区肥瘦搭配、多类型房屋分类简化登记

（一）片区一体化运营，跨项目统筹、肥瘦搭配平衡资金

在国家政策提及资源整合的基础之上，河北省创新片区更新模式，实行区域统一规划、统一实施、统一运营，鼓励探索片区更新“肥瘦搭配”，提出可与储备地块统筹联动实施，实现多地块平衡。鼓励探索开展历史文化遗存、生态景观价值等多门类资源资产在特定国土空间范围内组合供应。

（二）不动产登记全链条简化，覆盖多产权、集资房、收储房屋全场景

1、多产权更新项目：可提前预编不动产单元，办理新建房屋预告登记；改造完成后凭更新方案、产权分配协议直接办理房地一体首次登记，同步注销原房屋产权，全流程闭环；

2、老旧自主更新住宅：权属未转移仅改扩建的，可按户直接办理原业主首次登记；集资房、经济适用房等非出让住宅，明确原面积、新增面积土地价款补缴规则，标准由各市县自行制定；

3、土地连带建筑收储：已办证老建筑可直接沿用原有登记材料；未办证、改扩建建筑仅需提交规划、竣工材料即可办理登记，大幅减少证明材料。

冀自然资函〔2026〕199号在规划、土地、民生改造、存量盘活、产权登记五大维度全面加码，简化审批、减免成本、创新资金平衡模式，将为河北城市更新提速增效提供强有力的政策支撑。